Ratgeber · Malerarbeiten und Umzug
Wohnung streichen bei Auszug: Was 2026 wirklich gilt — Pflichten, Urteile und Kosten
Kurz vor der Wohnungsübergabe stellt sich fast jeder dieselbe Frage: Muss ich die Wohnung beim Auszug streichen — oder nicht? Im Netz kursiert dazu die Rede von einem „neuen Gesetz 2026“. Das gibt es nicht. Was gilt, steht in Ihrem Mietvertrag und in einer Reihe von Urteilen des Bundesgerichtshofs, von denen die wichtigsten aus Berliner Mietverhältnissen stammen. Dieser Ratgeber erklärt in verständlicher Sprache, wann Sie streichen müssen, wann nicht, welche Farben bei der Rückgabe erwartet werden dürfen, was mit der Kaution passiert — und was es kostet, wenn ein Maler den Auszugsanstrich übernimmt.
Das Wichtigste in Kürze
- Es gibt kein neues Gesetz. Weder 2024 noch 2025 noch 2026 hat der Gesetzgeber die Regeln zu Schönheitsreparaturen geändert. Grundlage bleiben § 535 BGB (Instandhaltung ist Sache des Vermieters), Ihr Mietvertrag und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
- Ohne wirksame Klausel müssen Sie nicht streichen. Normale Abnutzung — matte Wände, die übliche Zahl Dübellöcher, helle Schatten hinter Bildern — ist mit der Miete abgegolten (§ 538 BGB).
- Unrenoviert eingezogen? Dann ist die Klausel in der Regel unwirksam (BGH, 18. März 2015), es sei denn, Sie haben dafür einen angemessenen Ausgleich bekommen.
- Starre Fristen und Quotenklauseln sind unwirksam — „spätestens alle drei Jahre“ ebenso wie „anteilige Kosten bei Auszug“ (BGH 2004 und 2015).
- Bunte Wände müssen trotzdem weg. Wer eine neutral übergebene Wohnung in Rot, Gelb oder Blau zurückgibt, schuldet Schadensersatz — auch ohne wirksame Klausel (BGH, 6. November 2013).
- Kostenrahmen Berlin: Ein 20-m²-Zimmer kostet beim Malerbetrieb ab 500 € für die Wände, eine 2-Zimmer-Wohnung ab 1.380 € — als Festpreis nach Aufmaß, zuzüglich Material. Wer Umzug und Malerarbeiten zusammen bucht, bekommt 10 % Rabatt auf die Malerarbeiten.
Die kurze Antwort: Müssen Mieter beim Auszug streichen?
Nein — nicht automatisch. Das Gesetz legt die Instandhaltung der Wohnung dem Vermieter auf: Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss er die Mietsache „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ erhalten. Dazu gehören auch die sogenannten Schönheitsreparaturen: das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Erst wenn der Mietvertrag diese Pflicht wirksam auf Sie überträgt, sind Sie in der Pflicht — und selbst dann nur, wenn die Wohnung beim Auszug tatsächlich renovierungsbedürftig ist.
In der Praxis gibt es drei Ausgangslagen:
- Der Mietvertrag enthält keine Klausel zu Schönheitsreparaturen. Dann bleibt es bei der gesetzlichen Regel: Der Vermieter renoviert, Sie nicht. Sie geben die Wohnung besenrein zurück, mehr nicht.
- Der Mietvertrag enthält eine unwirksame Klausel. Das ist bei älteren Formularverträgen sehr häufig. Eine unwirksame Klausel wirkt wie keine Klausel — Sie müssen nicht streichen, auch wenn es dort so steht.
- Der Mietvertrag enthält eine wirksame Klausel. Dann müssen Sie renovieren, wenn die Wohnung es nötig hat. Maßstab ist der tatsächliche Zustand, nicht der Kalender.
Unabhängig davon gilt immer: Für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, haften Sie — zum Beispiel für großflächige Löcher, Schimmel durch falsches Lüften, Kinderzeichnungen an der Wand oder kräftige Farben, die ein Nachmieter so nicht übernehmen würde. Was dagegen beim normalen Wohnen entsteht, ist nach § 538 BGB mit der Miete abgegolten: leichte Vergilbung, Laufspuren, die übliche Zahl an Dübellöchern, helle Stellen hinter Schränken und Bildern.
„Neues Gesetz 2026“ — was wirklich dahintersteckt
Tausende Menschen suchen jeden Monat nach einem „neuen Gesetz“ zum Streichen beim Auszug. Die ehrliche Antwort: Ein solches Gesetz existiert nicht, und es gibt auch keinen Gesetzentwurf dazu. Was sich in den letzten Jahren geändert hat, ist nicht das Bürgerliche Gesetzbuch, sondern die Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat Schritt für Schritt festgelegt, welche Vertragsklauseln Mieter unangemessen benachteiligen — und damit viele Formularverträge entschärft. Portale setzen das jeweils aktuelle Jahr in die Überschrift, deshalb hält sich die Legende vom neuen Gesetz so hartnäckig.
Diese Entscheidungen prägen die Rechtslage bis heute:
- 2004 — starre Fristen sind unwirksam (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 361/03). Wer „spätestens alle drei Jahre“ Küche und Bad streichen soll, egal wie sie aussehen, wird unangemessen benachteiligt.
- 2008 — Farbvorgaben während der Mietzeit sind unwirksam (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07). Sie dürfen wohnen, wie Sie wollen; eine Vorgabe neutraler Farben ist nur für den Zeitpunkt der Rückgabe zulässig.
- 2013 — kräftige Farben bei Rückgabe kosten Schadensersatz (BGH, Urteil vom 6. November 2013, VIII ZR 416/12). Dazu unten mehr.
- 2015 — unrenoviert übergebene Wohnung: Klausel unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14) und Quotenabgeltungsklauseln unwirksam (VIII ZR 242/13 vom selben Tag).
- 2020 — Mieter einer unrenovierten Wohnung können die Renovierung vom Vermieter verlangen, beteiligen sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten (BGH, Urteile vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 — beide Fälle aus Berlin).
Wenn der Vermieter „das neue Gesetz“ ins Feld führt
Fragen Sie freundlich nach der Fundstelle: Welcher Paragraf, welches Urteil? In fast allen Fällen stellt sich heraus, dass die Hausverwaltung die Formulierung aus einem Ratgeber übernommen hat. Was zählt, ist der Wortlaut Ihrer eigenen Klausel — lesen Sie ihn vor der Übergabe in Ruhe nach und lassen Sie ihn bei Zweifeln beim Mieterverein oder einer Anwältin prüfen. Das kostet wenig und spart oft mehrere Hundert Euro.
Drei Fragen, die über Ihre Streichpflicht entscheiden
1. Wie haben Sie die Wohnung übernommen?
Schauen Sie in das Übergabeprotokoll vom Einzug und in Ihre Fotos von damals. War die Wohnung frisch renoviert, kann eine Klausel wirksam sein. War sie unrenoviert oder nur teilweise renoviert — Wände mit Spuren der Vormieter, vergilbte Decken, abgestoßene Türrahmen —, dann ist eine Klausel, die Ihnen die laufenden Schönheitsreparaturen aufbürdet, nach dem Urteil des BGH vom 18. März 2015 nur wirksam, wenn Sie dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten haben, etwa eine spürbare Mietfreiheit oder einen Zuschuss. Ohne diesen Ausgleich müssten Sie die Wohnung sonst besser zurückgeben, als Sie sie bekommen haben — genau das lehnt der Bundesgerichtshof ab.
2. Wie lautet die Klausel in Ihrem Mietvertrag?
Die folgende Übersicht zeigt die häufigsten Formulierungen und ihre Bewertung durch die Gerichte. Wichtig: Enthält eine Schönheitsreparaturklausel auch nur einen unwirksamen Bestandteil, fällt in aller Regel die gesamte Klausel — eine Rettung „im zulässigen Rest“ gibt es nicht.
| Klauseltyp | Typische Formulierung | Bewertung |
|---|---|---|
| Weiche Fristenklausel | „Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen in Küche und Bad alle drei Jahre, in Wohnräumen alle fünf Jahre, in Nebenräumen alle sieben Jahre auszuführen, je nach Zustand.“ | grundsätzlich wirksam — wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde; die Fristen sind nur Orientierung |
| Starre Fristenklausel | „Spätestens alle drei Jahre sind Küche und Bad zu renovieren.“ | unwirksam (BGH 2004, VIII ZR 361/03) |
| Quotenabgeltung | „Bei Auszug vor Ablauf der Fristen zahlt der Mieter anteilig die Kosten der nächsten Renovierung.“ | unwirksam (BGH 2015, VIII ZR 242/13) |
| Endrenovierung ohne Rücksicht auf den Zustand | „Die Wohnung ist bei Auszug renoviert zurückzugeben.“ | unwirksam — verpflichtet auch bei frisch gestrichenen Wänden |
| Farbvorgabe während der Mietzeit | „Wände sind nur in Weiß zu streichen.“ | unwirksam (BGH 2008, VIII ZR 224/07) |
| Farbvorgabe nur für die Rückgabe | „Bei Rückgabe sind die Wände in neutralen, hellen, deckenden Farbtönen zu übergeben.“ | zulässig — gilt nur für den Zeitpunkt der Übergabe |
| Fachhandwerkerklausel | „Die Arbeiten sind durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen.“ | unwirksam — Sie dürfen selbst streichen, das Ergebnis muss fachgerecht sein |
| Unrenoviert übergeben, kein Ausgleich | Klausel beliebig, Wohnung aber gebraucht übernommen | unwirksam (BGH 2015, VIII ZR 185/14) |
3. Wie ist der Zustand heute?
Selbst eine wirksame Klausel verpflichtet Sie nur, wenn die Wohnung tatsächlich renoviert werden muss. Wer nach zwei Jahren aus einer Wohnung auszieht, die immer noch frisch aussieht, muss nicht streichen, nur weil der Vertrag Fristen nennt. Gehen Sie Raum für Raum durch, vergleichen Sie mit den Einzugsfotos und notieren Sie, was wirklich auffällt: Vergilbung, Flecken, Löcher, Farbabplatzungen, nachgedunkelte Raufaser. Das ist zugleich die Grundlage für ein Gespräch mit dem Vermieter, bevor Sie Zeit oder Geld investieren.
Unrenoviert eingezogen: die Berliner BGH-Urteile von 2015 und 2020
Berlin hat die Rechtslage geprägt. Beide Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 8. Juli 2020 stammen aus Berliner Mietverhältnissen; im Verfahren VIII ZR 163/18 ging es um eine Wohnung in Charlottenburg, die die Mieter 2002 unrenoviert übernommen hatten. Zusammen mit dem Urteil von 2015 ergibt sich daraus ein klares Bild:
Urteil 2015: Wer unrenoviert einzieht, muss beim Auszug nicht renovieren
Eine Formularklausel, die Ihnen die Schönheitsreparaturen überträgt, obwohl Sie die Wohnung gebraucht und ohne angemessenen Ausgleich übernommen haben, benachteiligt Sie unangemessen und ist unwirksam (BGH, VIII ZR 185/14). Am selben Tag erklärte der BGH die verbreiteten Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam (VIII ZR 242/13): Niemand kann bei Vertragsschluss abschätzen, welche Kosten anteilig einmal auf ihn zukommen.
Urteile 2020: Der Vermieter muss renovieren — der Mieter zahlt meist die Hälfte
Was gilt, wenn die Klausel unwirksam ist, die Wohnung aber im Lauf der Jahre immer unansehnlicher wird? Der BGH entschied: Hat sich der Dekorationszustand seit dem Einzug wesentlich verschlechtert, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er Schönheitsreparaturen durchführt — denn die Pflicht aus § 535 BGB lebt wieder auf. Weil eine frische Renovierung die Wohnung aber besser macht, als sie bei Einzug war, muss sich der Mieter „in der Regel hälftig“ an den Kosten beteiligen (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Im Charlottenburger Fall lag ein Kostenvoranschlag über 8.354,03 € für Maler- und Tapezierarbeiten vor; die Mieter hätten davon etwa die Hälfte zu tragen.
Was das für Ihren Auszug bedeutet: Haben Sie unrenoviert übernommen, schulden Sie beim Auszug keinen Anstrich — weder komplett noch anteilig. Der Vermieter kann aber weiterhin Schadensersatz für echte Schäden verlangen, und für kräftige Farben gilt die Sonderregel aus dem nächsten Abschnitt.
Bunte Wände: Warum kräftige Farben Geld kosten können — auch ohne Klausel
Während der Mietzeit dürfen Sie streichen, wie Sie möchten; eine Vorgabe neutraler Farben für die Wohnzeit hat der BGH 2008 gekippt. Bei der Rückgabe sieht es anders aus. Im Fall VIII ZR 416/12 hatten Mieter eine frisch weiß gestrichen übernommene Doppelhaushälfte nach rund zweieinhalb Jahren mit Wänden in Rot, Gelb und Blau zurückgegeben. Der Nachmieter wollte das nicht, der Vermieter ließ neu streichen und verlangte 3.648,82 €. Der Bundesgerichtshof gab ihm im Grundsatz recht: Wer eine neutral dekorierte Wohnung in einem Farbzustand zurückgibt, den viele Mietinteressenten nicht akzeptieren, verletzt seine Rücksichtnahmepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) und schuldet Schadensersatz — und zwar unabhängig davon, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist. Weil der Vermieter durch den neuen Anstrich auch einen Vorteil hatte, zog das Gericht einen Abzug „neu für alt“ von rund 26 Prozent ab; übrig blieben 2.686,66 €.
Praktisch heißt das: Dunkle Akzentwände, Tafelfarbe in der Küche oder die petrolfarbene Schlafzimmerwand sollten vor der Übergabe wieder neutral werden — weiß oder sehr hell. Dafür reicht selten ein Anstrich: Kräftige Töne brauchen eine Grundierung und zwei bis drei Lagen deckender Farbe, sonst scheint der alte Ton durch. Gemusterte Tapeten lassen sich überstreichen, wenn sie fest sitzen; lose Bahnen gehören herunter. In Berliner Altbauten mit über drei Metern Deckenhöhe wird aus einer einzigen dunklen Wand schnell viel Fläche: Ein 20-m²-Zimmer hat dort 55 bis 60 m² Wandfläche statt der üblichen 50.
Fachgerecht, besenrein, Übergabeprotokoll — die Begriffe erklärt
Fachgerecht
Wenn Sie streichen müssen, schulden Sie eine Ausführung „mittlerer Art und Güte“: gleichmäßig deckend, ohne Läufer, Streifen oder Rollerkanten, sauber abgeklebte Übergänge zu Decke, Fenstern und Türrahmen, verspachtelte Löcher, nicht übermalte Steckdosen und Lichtschalter. Einen Fachbetrieb darf der Vermieter nicht verlangen — Sie dürfen selbst zum Pinsel greifen. Nur: Ein schlecht ausgeführter Anstrich gilt nicht als erfüllt. Dann kann der Vermieter Nachbesserung verlangen oder, nach einer Fristsetzung, die Arbeiten auf Ihre Kosten vergeben lassen.
Besenrein
Besenrein ist weniger, als viele denken: Böden gefegt oder gesaugt, Bad und Küche feucht gewischt, Spinnweben entfernt, Müll und lose Gegenstände raus, Einbauschränke leer. Eine Grundreinigung, polierte Fenster oder ein gereinigter Backofen gehören nicht dazu — es sei denn, der Vertrag regelt das ausdrücklich und wirksam.
Übergabeprotokoll
Das Protokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel. Gehen Sie mit dem Vermieter oder der Verwaltung jeden Raum ab, halten Sie den Zustand von Wänden, Böden, Türen und Fenstern fest, notieren Sie Zählerstände und die Zahl der übergebenen Schlüssel, und fotografieren Sie alles mit Datum. Beide Seiten unterschreiben. Sind Sie mit einem Punkt nicht einverstanden, lassen Sie das als Vorbehalt eintragen, statt zu unterschreiben, was Sie nicht teilen. Wichtig für die Zeit danach: Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach der Rückgabe.
Selbst streichen oder Maler beauftragen? Die Rechnung für Berlin
Wer streichen muss oder will, steht vor der Frage: selbst machen oder machen lassen? Beides ist legitim — die Entscheidung hängt an Zeit, Fläche und Ausgangszustand.
Selbst streichen
Für ein einzelnes Zimmer mit sauberen Wänden ist das gut machbar: abkleben, Löcher spachteln und schleifen, zwei Anstriche mit einer Farbe hoher Deckkraft, Trocknungszeit dazwischen. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit Decken, Flur und Küche bedeutet dagegen zwei bis drei volle Tage Arbeit, die in der Umzugswoche mit Packen, Übergabe der neuen Wohnung und Ummeldung konkurrieren. Typische Stolperfallen, die wir bei Übergaben sehen: durchscheinende Altfarbe, nicht verspachtelte Dübellöcher, vergessene Decken, Farbnasen an den Kanten — und ein Übergabetermin, an dem nachgebessert werden muss, obwohl die Möbel längst weg sind.
Maler beauftragen — unsere Preise
Unser eigenes Malerteam streicht Wohnungen in ganz Berlin, mit oder ohne Umzug. Die Preise sind dieselben wie auf unserer Seite Malerarbeiten in Berlin:
| Fläche | Wandfläche ca. | Wände | Decken zusätzlich |
|---|---|---|---|
| Ein Zimmer, ca. 15 m² | 38 m² | 380 € | + 150 € |
| Ein Zimmer, ca. 20 m² | 50 m² | 500 € | + 200 € |
| 1-Zimmer-Wohnung, ca. 35 m² | 88 m² | 880 € | + 350 € |
| 2-Zimmer-Wohnung, ca. 55 m² | 138 m² | 1.380 € | + 550 € |
| 3-Zimmer-Wohnung, ca. 75 m² | 188 m² | 1.880 € | + 750 € |
| 4-Zimmer-Wohnung, ca. 100 m² | 250 m² | 2.500 € | + 1.000 € |
Anhaltswerte für Standard-Raumhöhe und Wände in gutem Zustand, zuzüglich Material. Bei Altbauhöhe, Tapetenentfernung oder dunklen Altfarben fällt der Festpreis nach Aufmaß höher aus — und steht vorher schriftlich fest.
Die Rechnung gegen den Kautionseinbehalt
Wer streichen muss und es nicht selbst macht, hat zwei Wege: den Anstrich vor der Übergabe beauftragen oder abwarten, bis der Vermieter einen Betrieb schickt und die Rechnung mit der Kaution verrechnet. Der zweite Weg ist fast immer teurer — Sie haben keinen Einfluss auf Betrieb und Umfang, und über jede Position wird im Nachhinein gestritten. Mit einem eigenen Festpreis wissen Sie vorher, was es kostet, und übergeben eine Wohnung, an der es nichts zu beanstanden gibt.
Zeitplan: Wann wird beim Auszug gestrichen?
Gestrichen wird in leeren Räumen — also nach dem Umzug und vor der Übergabe. Planen Sie von hinten: Der Übergabetermin steht fest, davor brauchen Sie einen Tag Trocknungszeit und etwas Puffer für Nachbesserungen, davor die Malertage, davor den Umzugstag (Privatumzug in Berlin). Ein Beispiel für eine 2-Zimmer-Wohnung: Übergabe am Montag, Umzug am Donnerstag oder Freitag der Vorwoche, Malerarbeiten am Wochenende, Besichtigung am Sonntagabend. Wer Umzug und Anstrich bei einem Anbieter bucht, spart sich die Abstimmung zwischen zwei Firmen — und bei uns den Rabatt auf die Malerarbeiten gleich mit.
- Vorabnahme vereinbaren. Zwei bis drei Wochen vor der Übergabe mit Vermieter oder Verwaltung durch die Wohnung gehen und besprechen, was erwartet wird. So gibt es am Übergabetag keine Überraschungen — und Sie streichen nicht, was niemand verlangt.
- Kündigungsfrist und Übergabetag stehen im Vertrag; die wichtigsten Termine rund um den Auszug haben wir in der Umzugs-Checkliste für Berlin zusammengestellt.
- Halteverbotszone nur für den Umzug. Für den Maler ist keine Zone nötig; für den Umzugs-LKW in Berlin dagegen fast immer — die Bezirksämter brauchen dafür in der Regel rund zwei Wochen Vorlauf (Halteverbotszone in Berlin).
- Sperrmüll und Reste vor dem Streichen aus der Wohnung schaffen; wer die Wohnung komplett leer übergeben muss, findet die Preise unter Entrümpelung in Berlin.
- Kurzfristig? Wenn der Übergabetermin plötzlich näher rückt, planen wir Umzug und Anstrich auch innerhalb weniger Tage — ohne Expresszuschlag (Expressumzug Berlin).
Kaution, Nachbesserung, Streit: So sichern Sie sich ab
Die meisten Konflikte rund um den Auszug drehen sich nicht um das Streichen selbst, sondern um die Kaution. Diese Regeln helfen:
- Der Vermieter muss Ihnen Gelegenheit zur Nachbesserung geben. Bemängelt er den Anstrich, muss er Sie in der Regel mit Frist zur Nachbesserung auffordern, bevor er eine Firma beauftragt und die Kosten verlangt. Reagieren Sie schriftlich und bessern Sie nach, wenn der Einwand berechtigt ist.
- Er muss Schäden belegen. Ohne Übergabeprotokoll oder Fotos steht der Vermieter im Streit schlecht da — das gilt umgekehrt auch für Sie. Dokumentieren Sie den Zustand bei Einzug und bei Auszug.
- Kaution zurück. Der Vermieter darf die Kaution eine angemessene Zeit prüfen — in der Praxis meist drei bis sechs Monate — und einen angemessenen Teil für noch nicht abgerechnete Betriebskosten zurückbehalten. Pauschale Abzüge „für Malerarbeiten“ ohne Beleg müssen Sie nicht hinnehmen.
- Rechnung aufheben. Lassen Sie den Anstrich von einem Betrieb ausführen, bewahren Sie Rechnung und Überweisungsbeleg auf: Als Handwerkerleistung können Sie 20 Prozent der Arbeitskosten, maximal 1.200 € im Jahr, in der Steuererklärung geltend machen (§ 35a EStG) — Barzahlung ist dafür ausgeschlossen.
- Beratung holen. Bei unklaren Klauseln lohnt sich die Mitgliedschaft in einem Mieterverein; in Berlin prüfen Berliner Mieterverein und Mieterschutzbund Mietverträge und Übergabeprotokolle für Mitglieder.
Checkliste für die Übergabe
- Mietvertrag: Klausel zu Schönheitsreparaturen gelesen und eingeordnet (Tabelle oben)
- Einzugsprotokoll und Einzugsfotos herausgesucht
- Vorabnahme mit Vermieter oder Verwaltung vereinbart
- Kräftige Farben neutralisiert, Löcher verschlossen, Decken geprüft
- Wohnung besenrein, Keller und Einbauschränke leer
- Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und Schlüsselzahl, von beiden unterschrieben
- Neue Adresse für die Kautionsrückzahlung hinterlassen
Häufige Fragen zum Streichen beim Auszug
Muss ich beim Auszug streichen, wenn im Mietvertrag nichts dazu steht?
Nein. Ohne Klausel bleibt es bei der gesetzlichen Regel aus § 535 BGB: Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters. Sie geben die Wohnung besenrein und ohne Schäden zurück.
Ich bin unrenoviert eingezogen — muss ich trotzdem streichen?
In der Regel nicht. Eine Klausel, die Ihnen die Schönheitsreparaturen überträgt, ist bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam, wenn Sie keinen angemessenen Ausgleich erhalten haben (BGH, VIII ZR 185/14). Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, müssen Sie trotzdem beseitigen.
Muss ich weiß streichen?
Nicht zwingend weiß, aber neutral und hell, wenn eine wirksame Klausel das für die Rückgabe vorsieht — und auch ohne Klausel sollten Sie kräftige Farben neutralisieren, weil der Vermieter sonst Schadensersatz verlangen kann (BGH, VIII ZR 416/12). Ein bestimmter Farbton oder eine bestimmte Marke darf nicht vorgeschrieben werden.
Darf der Vermieter verlangen, dass ein Malerbetrieb streicht?
Nein. Klauseln, die eine Ausführung durch einen Fachbetrieb vorschreiben, sind unwirksam. Sie dürfen selbst streichen — fachgerecht, also deckend, gleichmäßig und sauber. Viele Mieter beauftragen trotzdem einen Betrieb, weil die Zeit in der Umzugswoche fehlt.
Was zählt als normale Abnutzung?
Alles, was beim vertragsgemäßen Wohnen entsteht: leichte Vergilbung, helle Stellen hinter Bildern und Schränken, Laufspuren, die übliche Zahl an Dübellöchern für Regale und Lampen. Nicht dazu gehören großflächige Beschädigungen, Schimmel durch unterlassenes Lüften, Brandflecken oder Kritzeleien.
Wie lange kann der Vermieter nach dem Auszug noch Forderungen stellen?
Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Danach kann er sie grundsätzlich nicht mehr durchsetzen — Ausnahmen gelten unter engen Voraussetzungen bei der Verrechnung mit der Kaution.
Darf der Vermieter die Kaution für den Anstrich einbehalten?
Nur, wenn er tatsächlich einen Anspruch hat — also bei wirksamer Klausel und Renovierungsbedarf oder bei einem echten Schaden — und nur in Höhe der belegten Kosten. Eine pauschale „Renovierungspauschale“ ohne Rechnung ist nicht zulässig.
Was kostet es, eine 2-Zimmer-Wohnung in Berlin streichen zu lassen?
Bei uns ab 1.380 € für rund 138 m² Wandfläche, Decken zusätzlich ab 550 €, jeweils zuzüglich Material und als Festpreis nach Aufmaß. Buchen Sie den Anstrich zusammen mit dem Umzug, erhalten Sie 10 % Rabatt auf die Malerarbeiten. Alle Beträge sind Endpreise.
Wie lange dauert der Auszugsanstrich?
Ein einzelnes Zimmer schafft unser Team meist an einem Tag, eine 2- bis 3-Zimmer-Wohnung mit Decken und Vorarbeiten braucht mehrere Tage. Dazu kommt die Trocknungszeit vor der Übergabe. Planen Sie den Anstrich deshalb direkt nach dem Umzugstag ein.
Gilt das „neue Gesetz 2026“ auch für alte Mietverträge?
Es gibt kein neues Gesetz. Die BGH-Rechtsprechung zur Klauselkontrolle gilt für alle Formularmietverträge — auch für solche aus den 1990er- oder 2000er-Jahren. Gerade alte Verträge enthalten oft starre Fristen oder Quotenklauseln und sind deshalb in diesem Punkt unwirksam.
Reicht es, Löcher zu verschließen, statt die Wand zu streichen?
Wenn Sie keine Streichpflicht haben, ja: Dübellöcher verspachteln und farblich angleichen genügt. Bei stark vergilbten oder fleckigen Wänden kann der Vermieter bei wirksamer Klausel dennoch einen Anstrich verlangen.
Auszugsanstrich in Berlin zum Festpreis — mit oder ohne Umzug
Unser Malerteam übernimmt den Anstrich vor der Übergabe: Tapete entfernen, spachteln, Wände und Decken neutral streichen, Türrahmen und Heizkörper auf Wunsch gleich mit. Schicken Sie uns Fotos und die ungefähren Quadratmeter — Sie bekommen einen Festpreis nach Aufmaß, alle Beträge als Endpreise. Zusammen mit dem Umzug gebucht: ein Termin, ein Ansprechpartner und 10 % Rabatt auf die Malerarbeiten.
Dieser Ratgeber gibt den Stand der Rechtsprechung zum Datum der Veröffentlichung allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die Prüfung Ihres Mietvertrags wenden Sie sich an einen Mieterverein oder eine Anwältin beziehungsweise einen Anwalt für Mietrecht. Preise: BerlinUmzugPro, Stand November 2026.