Ratgeber · Haushaltsauflösung
Wohnungsauflösung nach Todesfall: Fristen, Rechte, Kosten — und eine Checkliste für Angehörige
Wenn ein Mensch stirbt, bleibt eine Wohnung zurück — mit Möbeln, Papieren, Erinnerungen und einem Mietvertrag, der weiterläuft. Dieser Ratgeber ordnet, was in welcher Reihenfolge zu tun ist: was Sie in den ersten Tagen sichern sollten, wer die Wohnung überhaupt auflösen darf, welche Fristen für Erbschaft und Mietvertrag gelten, wer die Kosten trägt und was Sie steuerlich ansetzen können. Mit Zahlen für Berlin und einer Checkliste zum Abhaken.
Das Wichtigste in Kürze
- Erst sichern, dann räumen. In den ersten Tagen geht es um Dokumente, Wertsachen, Post, Lebensmittel und den Schlüssel — nicht um Sperrmüll.
- Sechs Wochen für die Entscheidung über das Erbe (§ 1944 BGB). Wer vorher Möbel verkauft oder den Hausrat verwertet, nimmt das Erbe womöglich stillschweigend an.
- Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Er geht auf die Erben über; Erben und Vermieter können ihn innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 564 BGB). Bis dahin läuft die Miete.
- Die Erben zahlen die Auflösung — anteilig in der Erbengemeinschaft. Die Kosten sind bei der Erbschaftsteuer als Nachlassregelungskosten abziehbar (BFH, II R 30/19); ohne Einzelnachweis gilt seit 2025 eine Pauschale von 15.000 €.
- Der Vermieter darf nicht selbst räumen, auch nicht nach einer Ausschlagung. Dann sind Nachlassgericht und gegebenenfalls ein Nachlasspfleger zuständig.
- In Berlin kostet die Auflösung einer 1-Zimmer-Wohnung ab 550 €, einer 2-Zimmer-Wohnung 800 bis 1.400 €, als Festpreis nach kostenloser Besichtigung. Wertanrechnung senkt den Betrag.
Die ersten Tage: sichern, nicht räumen
Nach einem Todesfall drängt vieles gleichzeitig — die Bestattung, das Standesamt, Anrufe bei Verwandten. Die Wohnung hat dabei keine Eile, die über das Sichern hinausgeht. Wer in den ersten Tagen schon Möbel wegschafft oder Dinge verschenkt, bereut das oft doppelt: weil Erinnerungsstücke und wichtige Papiere verschwinden, und weil solche Handlungen rechtlich als Annahme des Erbes gewertet werden können (dazu unten mehr). Diese Punkte sind jetzt wichtig:
- Sterbeurkunde beantragen. Der Sterbefall muss beim Standesamt des Bezirks angezeigt werden, in dem die Person gestorben ist — spätestens am dritten Werktag nach dem Tod; bei einem Tod im Krankenhaus oder Pflegeheim übernimmt das meist die Einrichtung oder das Bestattungsunternehmen. Beantragen Sie gleich mehrere Ausfertigungen: Banken, Versicherungen, Rentenversicherung, Vermieter und das Nachlassgericht verlangen jeweils eine.
- Die Wohnung sichern. Wer hat Schlüssel? Fenster schließen, Heizung auf Frostschutz, Wasserhähne zu, Kühlschrank und Vorräte leeren, Mülleimer entleeren, Pflanzen und Haustiere versorgen oder unterbringen.
- Dokumente an einen Ort bringen. Testament, Vollmachten, Ausweise, Versicherungspolicen, Rentenbescheide, Kontounterlagen, Mietvertrag, Kaution, Verträge und laufende Rechnungen. Ein gefundenes Testament müssen Sie beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB) — es wird dort eröffnet.
- Post regeln. Briefkasten regelmäßig leeren; einen Nachsendeauftrag für Verstorbene kann die Deutsche Post an einen Erben oder Bevollmächtigten einrichten, in der Regel gegen Vorlage der Sterbeurkunde.
- Bargeld, Schmuck, Wertsachen zählen, fotografieren und sicher verwahren. In einer Erbengemeinschaft am besten zu zweit und mit kurzem Protokoll — das verhindert später Streit.
- Vermieter oder Hausverwaltung informieren, dass die Mieterin oder der Mieter verstorben ist, und mitteilen, wer vorerst Ansprechpartner ist. Noch nicht kündigen, solange nicht klar ist, wer erbt.
Dürfen Sie die Wohnung überhaupt betreten?
Ja, wenn Sie Erbe sind oder von den Erben beauftragt wurden — und auch, wer das Erbe noch nicht angenommen hat, darf und soll den Nachlass vor Schaden bewahren. Maßnahmen zur Sicherung und Erhaltung gelten nicht als Annahme. Nicht erlaubt ist es dagegen, als Nicht-Erbe Dinge mitzunehmen, zu verkaufen oder zu entsorgen: Der Hausrat gehört bis zur Auseinandersetzung allen Erben gemeinsam.
Wer darf die Wohnung auflösen?
Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen — und damit auch der Hausrat und der Mietvertrag — auf die Erben über (§ 1922 BGB). Wer erbt, ergibt sich aus Testament oder Erbvertrag, sonst aus der gesetzlichen Erbfolge: zuerst Ehepartner und Kinder, dann Eltern und Geschwister. Daraus folgt, wer entscheiden darf:
Ein Erbe
Der Alleinerbe entscheidet allein: Er kündigt den Mietvertrag, beauftragt die Auflösung, verkauft oder verschenkt, was er nicht behalten will. Einen Erbschein braucht er dafür nicht zwingend; viele Vermieter und Hausverwaltungen akzeptieren Sterbeurkunde und eine Kopie des eröffneten Testaments mit Eröffnungsprotokoll. Banken verlangen häufig mehr — fragen Sie vorher, was anerkannt wird, bevor Sie den kostenpflichtigen Erbschein beantragen.
Eine Erbengemeinschaft
Hinterlässt die verstorbene Person mehrere Erben, gehört ihnen der Nachlass gemeinsam. Über Verfügungen — verkaufen, verschenken, entsorgen — entscheiden sie grundsätzlich gemeinsam (§ 2040 BGB); notwendige Erhaltungsmaßnahmen wie das Sichern der Wohnung darf jeder Miterbe allein veranlassen (§ 2038 BGB). In der Praxis heißt das: Einigen Sie sich schriftlich, wer die Auflösung organisiert, bevor etwas beauftragt wird, und lassen Sie Angebot und Rechnung an die Erbengemeinschaft ausstellen. Die Kosten werden dann nach Erbquoten verteilt.
Bevollmächtigte und Testamentsvollstrecker
Eine Vorsorge- oder Generalvollmacht, die „über den Tod hinaus“ gilt, berechtigt den Bevollmächtigten weiterhin zu handeln — bis die Erben sie widerrufen. Ist ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, verwaltet er den Nachlass und beauftragt auch die Auflösung; die Erben können in dieser Zeit nicht selbst verfügen.
Wenn niemand erbt oder die Erben unbekannt sind
Schlagen alle Erben aus oder sind sie nicht zu ermitteln, bestellt das Nachlassgericht auf Antrag — zum Beispiel des Vermieters — einen Nachlasspfleger, der die Erben vertritt und über die Wohnung entscheidet. Am Ende der Kette erbt das Land Berlin (§ 1936 BGB), das die Erbschaft nicht ausschlagen kann. Für Angehörige, die ausgeschlagen haben, gilt: Sie müssen die Wohnung nicht räumen und dürfen es auch nicht eigenmächtig tun.
Der Sonderfall Mitbewohner
Lebte ein Ehepartner, eingetragener Lebenspartner, ein Kind oder ein anderer Angehöriger mit in der Wohnung, tritt er in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB) — die Wohnung muss dann gar nicht aufgelöst werden, es sei denn, er erklärt innerhalb eines Monats, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Der Hausrat gehört trotzdem den Erben, nicht automatisch dem Mitbewohner.
Erbe annehmen oder ausschlagen: die Sechs-Wochen-Frist
Bevor Sie die Wohnung auflösen, steht eine Entscheidung an, die viele Angehörige unterschätzen: Nehmen Sie das Erbe an? Mit der Annahme übernehmen Sie nicht nur Vermögen und Hausrat, sondern auch die Schulden des Verstorbenen — Mietrückstände, Kredite, offene Rechnungen. Die Ausschlagung ist nur binnen sechs Wochen möglich (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Erbberufung wissen; bei einem Testament erst, wenn das Nachlassgericht es Ihnen bekannt gegeben hat. Sechs Monate sind es nur, wenn der Verstorbene zuletzt im Ausland lebte oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhalten.
Was als Annahme gilt — und was nicht
Das Erbe kann man auch ohne Erklärung annehmen, durch schlüssiges Verhalten. Wer Möbel verkauft, Konten des Verstorbenen für eigene Zwecke nutzt, den Erbschein beantragt oder den Hausrat verwertet, gibt damit zu erkennen, dass er Erbe sein will — eine spätere Ausschlagung ist dann in der Regel ausgeschlossen. Unproblematisch sind alle Handlungen, die den Nachlass nur sichern und erhalten: Wohnung abschließen, Kühlschrank leeren, Post entgegennehmen, die Bestattung organisieren, Fotos machen, verderbliche Dinge entsorgen. Im Zweifel gilt die Reihenfolge: erst Überblick über Vermögen und Schulden, dann entscheiden, dann auflösen.
So schlagen Sie in Berlin aus
Zuständig ist das Amtsgericht Schöneberg als zentrales Nachlassgericht für ganz Berlin; Erbausschlagungen werden am Standort Ringstraße 9, 12203 Berlin, entgegengenommen — nach vorheriger Terminvereinbarung. Die Erklärung muss entweder dort zur Niederschrift abgegeben oder schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift eingereicht werden; ein einfacher Brief genügt nicht. Alternativ nimmt auch das Amtsgericht an Ihrem eigenen Wohnort die Erklärung auf und leitet sie weiter. Die Gerichtsgebühr beträgt mindestens 30 € und richtet sich nach dem Nachlasswert. Schlagen Sie aus, rückt der Nächste in der Erbfolge nach — häufig Ihre eigenen Kinder. Für minderjährige Kinder müssen beide Sorgeberechtigten ausschlagen, sonst ist die Erklärung unwirksam.
Faustregel für die Wohnung
Ist der Nachlass offensichtlich werthaltig oder sind die Verhältnisse klar, spricht nichts dagegen, die Auflösung schon innerhalb der sechs Wochen zu planen und Angebote einzuholen. Bestehen Zweifel, ob Schulden das Vermögen übersteigen, lassen Sie den Hausrat stehen, bis Sie entschieden haben — und beauftragen Sie nichts, was als Verwertung gelten könnte.
Den Mietvertrag kündigen: Fristen nach § 564 BGB
Der Mietvertrag erlischt nicht mit dem Tod. Tritt niemand nach § 563 BGB ein und wird er nicht mit anderen Mietern fortgesetzt, geht er auf die Erben über. Damit laufen Miete und Nebenkosten weiter, bis das Mietverhältnis wirksam beendet und die Wohnung übergeben ist.
Das außerordentliche Kündigungsrecht
Sowohl die Erben als auch der Vermieter dürfen den Vertrag innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon erfahren haben, dass niemand eingetreten ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB). Die gesetzliche Frist beträgt drei Monate: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB). Längere vertragliche Fristen oder ein befristeter Mietvertrag spielen dann keine Rolle mehr. Wer die Monatsfrist verpasst, kann weiterhin ordentlich kündigen — ebenfalls mit drei Monaten, aber ohne die Möglichkeit, längere Vertragsfristen zu umgehen.
Ein Beispiel mit echtem Kalender: Erfahren Sie am 10. Oktober 2026 vom Tod und davon, dass niemand in den Vertrag eintritt, können Sie bis zum 10. November außerordentlich kündigen. Geht die Kündigung bis Mittwoch, dem 4. November 2026 — dem dritten Werktag des Monats — beim Vermieter ein, endet der Mietvertrag am 31. Januar 2027. Kommt der Brief erst am 5. November an, läuft er bis zum 28. Februar 2027. Ein Tag entscheidet hier über eine volle Monatsmiete.
Form und Inhalt
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Erben unterschrieben sein — oder von einem Erben mit Vollmacht der übrigen. Legen Sie die Sterbeurkunde bei und, soweit vorhanden, einen Nachweis der Erbenstellung. Senden Sie das Schreiben so, dass Sie den Zugang belegen können, etwa per Einwurf-Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung. Bitten Sie im selben Schreiben um einen Übergabetermin und um die Mitteilung, ob die Wohnung renoviert zurückgegeben werden muss.
Übergabe, Kaution, Renovierung
Die Wohnung muss zum Vertragsende leer und besenrein übergeben werden — also vollständig geräumt und grob gereinigt, inklusive Keller und Dachboden. Renovierungspflichten bestehen nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist; starre Fristenpläne sind nach der Rechtsprechung des BGH meist unwirksam. Muss tatsächlich gestrichen werden, lässt sich das mit der Auflösung verbinden (Malerarbeiten in Berlin). Die Kaution gehört zum Nachlass. Der Vermieter darf sie nach der Übergabe für eine angemessene Prüffrist behalten, bis Nebenkosten und Schäden abgerechnet sind — üblich sind einige Monate —, und zahlt sie dann an die Erben aus. Fordern Sie sie schriftlich an und nennen Sie das Konto der Erbengemeinschaft.
Was der Vermieter nicht darf
Auch wenn die Miete nicht mehr gezahlt wird: Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig ausräumen oder den Hausrat entsorgen. Ohne wirksame Kündigung und Räumungstitel bleibt ihm nur der Weg über das Gericht; sind keine Erben bekannt, kann er beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen. Angehörige, die ausgeschlagen haben, sollten dem Vermieter die Ausschlagung mitteilen und den Schlüssel nicht einfach abgeben, ohne das zu dokumentieren.
Eigentumswohnung oder Haus
Gehörte die Wohnung dem Verstorbenen, gibt es keine Kündigungsfrist — aber laufende Kosten: Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, Energie. Die Erben entscheiden, ob verkauft, vermietet oder selbst genutzt wird; für Verkauf oder Vermietung muss die Wohnung ebenfalls vollständig geräumt sein. Beim Verkauf verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Zeitplan: Wie lange hat man Zeit, die Wohnung aufzulösen?
Die kurze Antwort: in der Regel drei bis vier Monate ab dem Todesfall, wenn der Mietvertrag mit der außerordentlichen Frist gekündigt wird. Die lange Antwort hängt davon ab, wann die Erben feststehen, ob jemand ausschlägt und wie schnell Vermieter oder Hausverwaltung einen Übergabetermin anbieten. So kann der Ablauf aussehen:
| Zeitraum | Was ansteht | Woran Sie denken sollten |
|---|---|---|
| Erste Woche | Sterbeurkunde, Bestattung, Wohnung sichern, Dokumente und Wertsachen zusammenlegen, Vermieter informieren | Nichts verkaufen oder entsorgen, Fotos vom Zustand der Wohnung machen |
| Bis Tag 30 | Mietvertrag außerordentlich kündigen (§ 564 BGB), Nachsendeauftrag, Verträge und Abos sichten | Zugang bis zum dritten Werktag des Monats spart eine Monatsmiete |
| Bis Woche 6 | Überblick über Vermögen und Schulden, Entscheidung: annehmen oder ausschlagen; Testament beim Nachlassgericht abliefern | Ausschlagung nur beim Nachlassgericht oder notariell beglaubigt |
| Monat 2 bis 3 | Hausrat sortieren: behalten, verwerten, spenden, entsorgen; Angebote für die Auflösung einholen; Übergabetermin vereinbaren | Getrennte Positionen für Arbeit, Fahrt und Entsorgung auf dem Angebot — wichtig für die Steuer |
| Letzte zwei Wochen | Auflösung durchführen lassen, besenreine Übergabe mit Protokoll, Zählerstände, Schlüsselrückgabe | Keller und Dachboden nicht vergessen; Entsorgungsnachweis aufheben |
| Danach | Kaution anfordern, Nebenkostenabrechnung prüfen, Erbschaftsteuererklärung mit Belegen, restliche Verträge abwickeln | Belege mindestens bis zum Abschluss der Nachlassabwicklung aufbewahren |
Wenn die Zeit knapp wird — etwa weil die Kündigung spät zuging oder die Wohnung von außerhalb organisiert werden muss —, ist eine Fachfirma der schnellste Weg: Eine kleine Wohnung ist meist an einem Tag geräumt, eine 3-Zimmer-Wohnung in ein bis zwei Tagen, inklusive Entsorgung und Übergabe.
Was mit dem Hausrat passiert: behalten, verwerten, spenden, entsorgen
Die Auflösung einer Wohnung, in der jemand Jahrzehnte gelebt hat, ist vor allem eine Sortierarbeit. Es hilft, von Anfang an mit vier Gruppen zu arbeiten und jeden Raum nur einmal durchzugehen:
- Behalten: Erinnerungsstücke, Fotos, Briefe, Schmuck, Dokumente — und alles, was Angehörige ausdrücklich wollen. Legen Sie eine Liste an, wer was bekommt; in Erbengemeinschaften gehört jedes Stück bis zur Einigung allen gemeinsam.
- Verwerten: Gut erhaltene Massivholzmöbel, neuere Elektrogeräte, Werkzeug, Fahrräder, Sammlungen, Musikinstrumente, Teppiche, einzelne Antiquitäten. Bei einer beauftragten Auflösung wird der Erlös als Wertanrechnung vom Preis abgezogen. Lassen Sie Stücke mit möglichem Sammlerwert vorher separat schätzen.
- Spenden: Kleidung, Hausrat, Bücher und brauchbare Möbel nehmen Sozialkaufhäuser und Möbelbörsen in Berlin an; einige holen größere Möbel ab, wenn sie gut erhalten sind. Fragen Sie vorher, was angenommen wird — vieles, was für die Familie Erinnerung ist, hat auf dem Markt keinen Wert.
- Entsorgen: Alles Übrige, getrennt nach Sperrmüll, Elektrogeräten, Textilien, Schadstoffen wie Farben und Medikamenten sowie Bauschutt. In Berlin darf nichts ohne Abholtermin auf die Straße — das ist eine Ordnungswidrigkeit, und das Bußgeld trifft den, der es abgestellt hat.
Persönliche Unterlagen: was Sie aufbewahren sollten
Werfen Sie Papiere nicht ungesehen weg. Rentenbescheide, Versicherungspolicen, Kontoauszüge, Steuerunterlagen, Verträge, Rechnungen über Wertgegenstände und alles, was mit dem Nachlass zu tun hat, brauchen Sie für Abwicklung und Erbschaftsteuer — heben Sie es mindestens auf, bis alles abgeschlossen ist. Eine Fachfirma, die Nachlass-Auflösungen kennt, sammelt solche Unterlagen gesondert und übergibt sie Ihnen, statt sie in den Container zu werfen.
Selbst machen oder beauftragen?
Eine 1-Zimmer-Wohnung mit wenigen Möbeln lässt sich mit zwei Helfern, einem Transporter und zwei Fahrten zum BSR-Recyclinghof selbst räumen. Dort sind bis 3 m³ Sperrmüll aus Privathaushalten gebührenfrei; die Sperrmüllabholung der Berliner Stadtreinigung kostet im Spartarif 50 € bis 5 m³ (Abholung ab dem 16. Werktag), im Standardtarif 100 € (6 bis 15 Werktage), jeder weitere Kubikmeter 10 bzw. 20 €. Bei einem kompletten Haushalt mit Keller, Übergabetermin und Angehörigen in anderen Städten kippt die Rechnung schnell: Ein voller Haushalt umfasst oft 20 Kubikmeter und mehr, Möbel müssen zerlegt bereitstehen, Schadstoffe und Bauabfälle nimmt die BSR nicht mit, und sortiert, gesichert oder besenrein übergeben wird nichts. Den ausführlichen Vergleich finden Sie auf unserer Seite Haushaltsauflösung und Wohnungsauflösung in Berlin; soll nur das Kellerabteil leer werden, reicht eine Entrümpelung.
Was kostet eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall in Berlin?
Der Anlass ändert den Preis nicht — eine Nachlass-Auflösung kostet bei uns dasselbe wie jede andere Haushaltsauflösung. Entscheidend sind das Volumen, Etage und Zugang, die Art des Hausrats und die Wertanrechnung. Diese Richtwerte gelten für Berlin, als Festpreis nach kostenloser Besichtigung und als Endpreise:
Enthalten sind Anfahrt in Berlin, Sortierung, Sicherung persönlicher Dinge, Demontage, Abtransport, fachgerechte Entsorgung und die besenreine Übergabe. Eine Halteverbotszone vor dem Haus kostet 80 € je Zone. Gut erhaltene Möbel, Geräte und Sammlungen werden angerechnet und senken den Betrag — die Anrechnung steht als eigene Position im Angebot.
Wer zahlt die Auflösung?
Die Erben — als Teil der Nachlassverbindlichkeiten, in der Erbengemeinschaft anteilig nach Erbquoten. Reicht das geerbte Vermögen nicht, haften die Erben grundsätzlich auch mit eigenem Vermögen; wer das vermeiden will, muss innerhalb der sechs Wochen ausschlagen oder die Haftung über Nachlassverwaltung oder Dürftigkeitseinrede beschränken lassen — das ist ein Fall für anwaltliche Beratung. Angehörige, die nicht Erben sind, müssen nichts zahlen und nichts räumen, solange sie keinen Vertrag unterschreiben. Wer die Auflösung beauftragt, sollte deshalb Angebot und Rechnung ausdrücklich auf die Erbengemeinschaft ausstellen lassen.
Was Sie steuerlich ansetzen können
- Erbschaftsteuer: Die Kosten für Haushaltsauflösung und Räumung der Wohnung des Verstorbenen gehören zu den Nachlassregelungskosten nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG und mindern den steuerpflichtigen Erwerb — das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 14. Oktober 2020 (II R 30/19) entschieden. Ohne Einzelnachweis wird für Bestattung, Grabmal, Grabpflege und Nachlassregelung seit 2025 eine Pauschale von 15.000 € abgezogen (vorher 10.300 €). Liegen Ihre tatsächlichen Kosten darüber, lohnt sich der Nachweis mit Rechnungen.
- Einkommensteuer: 20 Prozent der Arbeits- und Fahrtkosten einer Haushaltsauflösung können als haushaltsnahe Dienstleistung direkt von der Steuerschuld abgezogen werden, höchstens 4.000 € im Jahr (§ 35a EStG). Voraussetzungen sind eine Rechnung, in der Arbeitskosten getrennt ausgewiesen sind, und die Zahlung per Überweisung — Barzahlung wird nicht anerkannt. Ob das Finanzamt den Haushalt eines Verstorbenen als Haushalt des Erben gelten lässt, wird unterschiedlich beurteilt; Erben, die den Mietvertrag bis zur Auflösung fortführen, haben die besseren Argumente. Entsorgungs- und Materialkosten sind in keinem Fall begünstigt.
Diese Hinweise ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung. Welcher Weg in Ihrem Fall günstiger ist, klärt Ihr Steuerberater; bei Streit um Nachlass oder Haftung eine Anwältin oder ein Anwalt für Erbrecht.
Behörden, Verträge und Abos: die Abmeldeliste
Vieles endet nicht von selbst. Diese Liste deckt die häufigsten Fälle ab; für fast alles brauchen Sie die Sterbeurkunde, oft zusätzlich einen Nachweis, dass Sie Erbe sind.
- Meldebehörde: Eine Abmeldung beim Bürgeramt ist nicht nötig — das Standesamt meldet den Sterbefall an das Melderegister.
- Rentenversicherung: Die Rente endet mit dem Sterbemonat; zu viel gezahlte Beträge werden zurückgefordert. Hinterbliebene beantragen Witwen-, Witwer- oder Waisenrente; der Rentenservice der Deutschen Post ist dafür Ansprechpartner.
- Kranken- und Pflegekasse: informieren, Versichertenkarte zurückgeben; Angehörige in der Familienversicherung klären ihren eigenen Status.
- Bank und Sparkasse: Konten melden, Daueraufträge und Lastschriften prüfen, Vollmachten vorlegen. Zugriff bekommen Erben mit Erbschein, eröffnetem Testament oder einer Vollmacht über den Tod hinaus.
- Versicherungen: Lebens- und Sterbegeldversicherung zügig melden (Meldefristen beachten); Hausrat-, Haftpflicht- und Kfz-Versicherung kündigen oder auf Erben umschreiben.
- Strom, Gas, Wasser: Verträge laufen weiter, bis sie gekündigt werden; Zählerstände bei der Übergabe notieren und dem Versorger mit Sterbeurkunde melden.
- Telefon, Internet, Mobilfunk: Mit der Sterbeurkunde lassen sich die Verträge beenden; viele Anbieter akzeptieren eine Kündigung zum Todestag oder mit kurzer Frist.
- Rundfunkbeitrag: abmelden mit Sterbeurkunde — Beiträge, die über den Sterbemonat hinaus gezahlt wurden, werden erstattet.
- Abos, Vereine, Mitgliedschaften, Streaming, Zeitungen: kündigen; bei Online-Diensten auch den digitalen Nachlass regeln (Zugangsdaten suchen, Konten löschen lassen).
- Fahrzeug: abmelden oder auf einen Erben zulassen; Versicherung informieren.
- Post: Nachsendeauftrag für Verstorbene einrichten, Briefkasten-Namensschild erst nach der Übergabe entfernen.
- Finanzamt: Der Erwerb von Todes wegen ist innerhalb von drei Monaten anzuzeigen, sobald Sie von ihm wissen (§ 30 ErbStG) — auch, wenn am Ende wegen der Freibeträge keine Steuer anfällt. Entbehrlich ist die Anzeige nur, wenn der Erwerb auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag beruht, den ein Gericht oder Notar eröffnet hat. Das Finanzamt fordert anschließend gegebenenfalls eine Erbschaftsteuererklärung an.
Hilfe in Berlin: Nachlassgericht, Standesamt, Beratung
Nachlassgericht: Für ganz Berlin ist das Amtsgericht Schöneberg zuständig — für Testamentseröffnung, Erbschein und Ausschlagung. Erbausschlagungen nimmt der Standort Ringstraße 9, 12203 Berlin, nach Terminvereinbarung entgegen; das Nachlassgericht ist mittwochs geschlossen. Wer die Frist wegen fehlender Termine nicht halten kann, geht zum Notar oder zum Amtsgericht am eigenen Wohnort.
Standesamt: Zuständig ist das Standesamt des Bezirks, in dem der Tod eingetreten ist. Die Sterbeurkunde ist die Grundlage für fast alles Weitere — beantragen Sie mehrere Ausfertigungen.
Mietrecht: Bei Streit mit dem Vermieter um Kündigung, Übergabe oder Kaution helfen die Berliner Mietervereine, denen auch Erben als Rechtsnachfolger des Mieters Fragen stellen können, sowie Anwältinnen und Anwälte für Mietrecht.
Erbrecht: Bei einer überschuldeten Erbschaft, Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft oder unklaren Vollmachten lohnt sich früh eine anwaltliche Erstberatung — vor dem Ablauf der sechs Wochen.
Sperrmüll und Entsorgung: Die Berliner Stadtreinigung informiert online über Sperrmülltermine, Recyclinghöfe und Schadstoffsammelstellen. Elektrogeräte, Farben, Medikamente und Energiesparlampen gehören nicht in den Sperrmüll.
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Häufige Fragen zur Wohnungsauflösung nach einem Todesfall
Wie lange hat man nach einem Todesfall Zeit, die Wohnung aufzulösen?
Bis zum Ende des Mietvertrags. Erben und Vermieter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 564 BGB). In der Praxis bleiben also meist drei bis vier Monate. Verpasst man die Monatsfrist, gilt die ordentliche Kündigung mit ebenfalls drei Monaten — aber ohne die Möglichkeit, längere Vertragsfristen zu umgehen.
Wer muss die Wohnung eines Verstorbenen räumen?
Die Erben, denn mit dem Tod gehen Mietvertrag und Hausrat auf sie über (§ 1922 BGB). Schlagen alle Erben aus, sind die Angehörigen nicht mehr zuständig; dann beantragt der Vermieter beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger. Selbst räumen darf der Vermieter nicht.
Darf ich die Wohnung ausräumen, bevor ich das Erbe angenommen habe?
Sichern und erhalten ja: Wohnung abschließen, verderbliche Lebensmittel entsorgen, Post entgegennehmen, Wertsachen in Verwahrung nehmen. Verwerten nein: Wer Möbel verkauft, Konten nutzt oder den Hausrat entsorgt, nimmt das Erbe womöglich stillschweigend an und kann es nicht mehr ausschlagen. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen (§ 1944 BGB).
Was kostet eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall in Berlin?
Bei BerlinUmzugPro ab 550 € für eine 1-Zimmer-Wohnung, 800 bis 1.400 € für zwei Zimmer und 1.300 bis 2.200 € für drei Zimmer — als Festpreis nach kostenloser Besichtigung, inklusive Entsorgung und besenreiner Übergabe. Gut erhaltene Möbel und Geräte werden angerechnet. Alle Beträge sind Endpreise.
Kann ich die Kosten der Wohnungsauflösung von der Steuer absetzen?
Bei der Erbschaftsteuer ja, als Nachlassregelungskosten (BFH, II R 30/19); ohne Einzelnachweis gilt seit 2025 die Erbfallkostenpauschale von 15.000 €. Bei der Einkommensteuer können 20 Prozent der Arbeits- und Fahrtkosten als haushaltsnahe Dienstleistung abgezogen werden (maximal 4.000 € im Jahr), wenn das Finanzamt den Haushalt des Verstorbenen als Ihren Haushalt anerkennt — das ist nicht in jedem Fall sicher. Eine Rechnung mit getrennt ausgewiesenen Arbeitskosten und Überweisung sind Voraussetzung.
Was passiert mit der Mietkaution?
Sie gehört zum Nachlass und steht den Erben zu. Der Vermieter darf sie nach der Übergabe für eine angemessene Prüffrist behalten, bis Nebenkosten und eventuelle Schäden abgerechnet sind, und zahlt sie dann an die Erben aus — am besten auf ein Konto der Erbengemeinschaft.
Muss die Wohnung renoviert übergeben werden?
Nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Starre Fristenpläne und Klauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen sind nach der BGH-Rechtsprechung meist unwirksam. Besenrein muss sie in jedem Fall sein; Schäden über die normale Abnutzung hinaus müssen beseitigt werden.
Was ist, wenn ich nicht in Berlin wohne?
Vieles lässt sich aus der Ferne regeln: Kündigung und Behördenpost schriftlich, die Besichtigung per Videoanruf oder über eine Vertrauensperson mit Schlüssel. Bei einer beauftragten Auflösung bekommen Sie Fotos vor und nach der Räumung, Erinnerungsstücke werden gesondert gesichert und auf Wunsch zu Ihnen gebracht, die Übergabe an die Hausverwaltung übernimmt die Firma mit Protokoll.
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Wohnungsauflösung nach Todesfall in Berlin — diskret und in Ihrem Tempo
Wir lösen die Wohnung Ihres Angehörigen in ganz Berlin auf: Persönliches wird gesondert gesichert, Verwertbares angerechnet, der Rest fachgerecht entsorgt, die Räume besenrein an Vermieter oder Verwaltung übergeben. Auf Wunsch mit neutralem Fahrzeug, Fotodokumentation und einer Rechnung, die Arbeits- und Entsorgungskosten getrennt ausweist. Festpreis nach kostenloser Besichtigung — ohne Zuschlag für den Anlass.